O QUE DETERMINA O VALOR DA SUA CASA?

QUAIS OS FATORES QUE A VALORIZAM?

NUMA ALTURA em que o contexto económico dita um forte arrefecimento do mercado imobiliário, muitos portugueses se interrogam se será a melhor altura para investir na compra ou construção de habitação.

Ws a buyefs market – é um mercado do comprador – e quem tenha capitais próprios ou acesso a financiamento nas atuais condições restritivas poderá investir tirando partido do seu maior poder negociai face à abundância de oferta de novos e usados.

O que procurar então? O que inibirá a perda de valor a longo prazo ou ditará uma maior valorização?

Em primeiro lugar, a localização. O preço de um imóvel começa sempre por ser determinado pelo custo do terreno onde está implantado (moradias ou apartamentos). Escolha uma localização eficaz e adequada às deslocações rotineiras da sua família. Normalmente, as localizações mais centrais são mais caras mas sustentam melhor o seu valor no tempo. Zonas distintivas ou prestigiadas também contribuem para um “prémio” sobre os preços médios. Analise o contexto e a envolvente do imóvel. Zonas verdes, de lazer e a inevitável segurança nas redondezas são cada vez mais um must. A proximidade de escolas, lojas e serviços de conveniência são também apreciados.

Depois considere a eficácia do imóvel: Deverá ter a área e número de divisões adequadas para todas as necessidades do agregado. Por outro lado, ter estacionamento privativo ou acesso a estacionamento público é hoje vital nas grandes cidades. A proximidade de transportes públicos é fator igualmente importante. Ter mais do que uma casa de banho, arrecadação e despensa é igualmente relevante. Em edifícios altos, ter mais do que um elevador é uma distinção particular e eficaz.

Em terceiro lugar analise a concorrência. Se a oferta atual ou futura de imóveis semelhantes na zona for demasiado abundante, o preço não deverá subir, mas antes ter tendência para perder valor ao longo do tempo. Zonas relativamente indiferenciadas e de construção “desenfreada” poderão contribuir para maior dificuldade de venda no futuro, logo pressionando em baixa o valor de mercado a longo prazo.

Considere o custo de construção. Analise o valor implícito não só em termos de área útil e privativa mas também de área de construção. O custo de construção médio situa-se normalmente entre os6ooeBoo euros por m 2de área bruta de construção acima do solo, embora com fortíssimo desvio padrão consoante o tipo de segmento, ao qual deve adicionar-se o custo do terreno e, ainda, o dos equipamentos instalados. Neste campo, muitos são os items que podem sustentar o valor a prazo: a arquitetura, o design, a nobreza e qualidade dos materiais empregues a par da área presente e da dimensão desejável ou ideal para cada divisão.

Considere ainda os extras incluídos como painel solar, aquecimento central, ar condicionado, equipamentos de cozinha, roupeiros, entre outros elementos.

Por último, considere os fatores de diferenciação: o que distingue esta casa das outras será a principal questão. Localização ímpar ou vista privilegiada de horizonte, de rio, mar, áreas verdes são hoje normalmente sinónimos de maior valor. Fatores como áreas generosas, pátios, varandas, luminosidade e integração paisagística harmoniosa são também muito valorizados. Maior privacidade e/ou exclusividade também contam como características muito apreciadas. Mas os fatores de diferenciação variam consoante o segmento-alvo. Por exemplo, no segmento jovem em ambiente densamente urbano, a proximidade da rede de transportes públicos pode ditar a diferença. Se o preço de venda negociado for apelativo face aos fatores acima enunciados poderá estar em presença de uma boa oportunidade. Em caso de dúvida, no

que toca ao valor a prazo, pode sempre recorrer a uma análise independente.

Caso invista para arrendar, analise a procura e o potencial de retorno face a aplicações alternativas. Mas acima de tudo, o importante é sentir-se “em casa”. Só se vive uma vez, apesar das várias crises que passamos e passaremos.

Pedro Pimentel

Mestre em Gestão, Especialista em Análise de Mercado Imobiliário, Research e Avaliações

Hoje em dia são consideradas características comuns de construção alguns items como paredes exteriores duplas (com isolamento térmico), caixilharias de vidro duplo, janelas amplas, aquecimento central, sala generosa e quartos acima de 11/12 m2, proporcionalidade de espaços, duas casas de banho ou mais para tipologias maiores, etc. Estacionamento e proximidade de transportes públicos são hoje fundamentais para quase todos os segmentos. São considerados fatores altamente distintivos a localização privilegiada, a vista, a envolvência e a integração na mesma, a centralidade, a segurança e a exclusividade. Nos segmentos mais elevados, os materiais empregues são também normalmente mais diferenciados e deverá existir um ou mais fatores de distinção concretos. O custo de construção médio para habitação nova situa-se normalmente entre os 600 e 800 euros por m 2de área bruta de construção acima do solo, embora com fortíssimo desvio padrão consoante o tipo de segmento. Segundo o INE o custo de construção médio subiu cerca de 31% desde 2000. Nos segmentos mais elevados o valor pode oscilar entre 800 a 1200 euros por m 2de construção acima do solo, ou mesmo mais. Para o valor total do imóvel deve-se adicionar o custo do terreno (na totalidade ou em f ração), o custo de construção abaixo do solo, o custo dos equipamentos instalados e a margem de lucro do construtor.